В Закона за собствеността е нормиран принципът, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
В края на това правило се посочва изключение, чрез изрична договорка да се установи, постройките или насажденията да не принадлежат на собственика на земята. Това става чрез сключване на договор за учредяване на право на строеж, наречен в правната теория – суперфиция.
По своята правна същност суперфицията представлява вещноправна тежест върху един имот. Собственикът се отказва от правото си да строи върху своя недвижим имот и отдава това право на друго лице. Когато това лице изгради постройката, то ще е собственик на сградата и учреденото в негова полза право на строеж ще се преобразува в право да държи своята постройка в чужд имот.
Собственикът на земята си запазва правото на собственост върху земята, дори след построяването на бъдещата сграда в нея. Собствеността му в правото се нарича гола собственост. За да не бъде собственикът на земята ощетен, често в негова полза се уговаря обезщетение, под формата на нова собственост върху част от новопостроената сграда в неговия имот.
Учредяване на право на строеж
За учредяването на право на строеж, следва да се състави договор, който е във форма на нотариален акт и се сключва пред нотариус, с район на действие по местонахождение на недвижимия имот.
Добре е преди да се сключи нотариалният акт за учредяване на правото на строеж, да се състави предварителен договор, в който да се впишат всички уговорки между страните, които ще са част от нотариалния акт, особено важно е точно и прецизно да се определи размерът на обезщетението, което ще се дължи срещу учреденото право на строеж.
Договорът за учредяване на право на строеж е формален договор, задължително се сключва във формата на нотариален акт и се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
Той може да бъде възмезден – срещу обезщетение или заплащане на съответна сума, както и безвъзмезден. Когато се учредява право на строеж върху държавен или общински имот, суперфицията се учредява с административен акт на съответния държавен или общински орган.
Собственикът на земята и лицето, на което се учредява правото на строеж, следва да уточнят обема на предоставяното право – това са площта, етажността и други параметри на бъдещата сграда, които трябва да са в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района). Преди да се стартира процесът на строителство трябва да се спазят и много други законови изисквания, за които можем да ви окажем съдействие..
Дела за право на строеж
Правото да се построи сграда върху чужд имот се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не се упражни в продължение на 5 (пет) години. Прието е, че правото на строеж е упражнено, когато сградата е построена на етап груб строеж. Това означава сградата да има ораждащи стени и покрив, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.
Ако правото на строеж не бъде упражнено в срок от пет години, тоест строителят не завърши сградата на етап груб строеж, то собственикът на земята има правото да довърши сградата. По този начин той ще стане изцяло неин собственик. В този случай обаче би възникнало вземане за всички подобрения, които строителят е извършил, ако той вече е започнал строежа.
Когато правото на строеж е упражнено, но строителят не е изпълнил точно или въобще не е изпълнил задълженията си, например не е дал уговореното обезщетение, което най-често е част от новопостроената сграда, следва да се заведе съдебно дело, в което е важно да са посочени правилно формулирани искания..
