Какво трябва да проверим при покупка на парцел за строителство?

ПРОВЕРКА НА СТАТУТ НА ИМОТА Важно е да се знае какво е предназначението на имота – земеделска земя, поземлен имот, урегулиран поземлен имот. ИЗГОТВЯНЕТО НА ПУП Урегулирането на имота за строителство, промяна предназначението на земеделска земя, промяна на съществуващ кадастрален план значително забавя и оскъпява строителството УСТРОЙСТВЕНА ЗОНА Зоната, в която попада имота, показва устройствената категория, параметри, предназначение и функция на обектите, които могат да се изградят. Устройствената зона е вписана във визата, при липса на виза се прави проверка в кадастъра и общия устройствен план. УСТРОЙСТВЕНИ ПОКАЗАТЕЛИ Те са важни за обема на бъдещото строителство. На база устройствените показатели и нормите за проектиране може да се разработи обемно пространствено проучване за възможностите за застрояване на имота. ПРОВЕРКА НА КАДАСТЪРА Проверява се нанесен ли е имота в кадастралните карти, вписан ли е в кадастралните регистри, правилно ли е вписан и нанесен, коректно ли са отразени собствениците на имота и съществуващите постройки (при налични такива), има ли разминаване в площта и границите между кадастралната скица и акта за собственост. Всички промени в кадастъра водят до забавяне. ПОДЗЕМЕН КАДАСТЪР Необходимо е да се проверят подземните комуникации в имота (водопровод, канал, топлопровод, електропровод). Ако се наложи тяхното преместване (при възможност), което забавя и оскъпява строителството. При невъзможност за преместване трябва да се спазват сервитути и може да се окаже невъзможно строителството на предвидената от инвеститора сграда. ПРОВЕРКА В ЕКСПЛОАТАЦИОННИТЕ ДРУЖЕСТВА Трябва да се проучат възможностите за захранване с ел.енергия, вода и възможността за отводняване. Липсата на някои от тях води до забавяне на строителството, а понякога и до невъзможност да се строи. ГЕОЛОЖКО ПРОУЧВАНЕ Задължително е при изграждане на подземни нива. Високите подпочвени води и нестабилни почви оскъпяват строителството. ОГЛЕД НА МЯСТО При него се вижда денивелацията на имота, транспортни връзки, налична растителност, надземни проводи, съседни постройки.В случай на наличие на надземни проводи, най-често ел.проводи средно и високо напрежение, ще се наложи спазване на сервитут (това може да намали застроената площ на обекта) или разработване на проект за изместването им. Това също забавя и оскъпява строителството. Юридическа оценка СОБСТВЕНОСТ Необходимо е да се обследва собствеността поне 10 години назад. За целта се изискват от продавача документи за собственост, удостоверения за наследници, удостоверения за брак, документи на фирмата (при юридически лица). Проверка може да се извърши и в електронния имотен регистър, както и в Имотния регистър към Агенцията по вписвания. ТЕЖЕСТИ Изисква се от продавача удостоверение за тежести за 10 години назад. Паралелно се прави проверка в електронния имотен регистър. ПРОУЧВАНЕ НА ПРОДАВАЧА Когато продавача е юридическо лице задължително се изисква удостоверение за актуално състояние, удостоверение, че не е в процедура на несъстоятелност и ликвидация от съда, удостоверение по чл.87 от ДОПК. ПЪЛНОМОЩНИК НА СДЕЛКАТА При наличие на пълномощник е необходимо обстойно обследване на пълномощното. Желателно е да се извърши проверка при органа, който го е заверил (нотариус, консул, кмет) – истинност на съдържанието, права на упълномощения, валидност. ДЕКЛАРИРАНЕ НА ИМОТА Предварителен бюджет – разходи за проектиране, строителство, административни такси Изготвянето на предварителен бюджет се изготвя от специализирана фирма и дава възможност по-точно да се оцени бъдещата инвестиция и да се планира бюджет. Предварителен график Изготвянето на предварителен график се изготвя от специализирана фирма и дава ясна представа за реалните срокове за реализиране на обекта. Предварителния бюджет и график помагат за коректното изчисляване на възвращаемостта на инвестицията и нейната рентабилност. Тази информация е небходима, за да направите вашия бизнес план.